交付地點(diǎn)確定規(guī)則

（1）按照約定→沒有約定或者約定不明，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定

（2）標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人

（3）標(biāo)的物不需要運(yùn)輸

①出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物

②不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營業(yè)地交付標(biāo)的物

情形

內(nèi)容

通常

交付時(shí)轉(zhuǎn)移，例外：沒有約定交付地點(diǎn)或約定不明，標(biāo)的物需要運(yùn)輸，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

在途標(biāo)的物

合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)，例外：在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

一方當(dāng)事人違約

因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付（如已按照約定置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取），買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

不影響風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

出賣人未按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

規(guī)則

內(nèi)容

Ö有約定

在檢驗(yàn)期間內(nèi)通知出賣人，怠于通知視為符合約定。

ÖÖ無約定

①質(zhì)保期→收到之日起2年或合理期間

②在超過合理期間或者兩年期間后，出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由反悔的，人民法院不予支持。

【提示】合理期間最長2年，該期間為不變期間，不適用中止、中斷或延長。

ÖÖÖ例外

出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物不符合約定，買受人不受通知時(shí)間的限制。

情形

內(nèi)容

主從物

因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標(biāo)的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

數(shù)物

標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。

分批交付

單獨(dú)解除

一批標(biāo)的物不交付或不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以就該批解除。

該批以及今后其他各批解除

不交付其中一批或交付不符合約定，致使今后其他各批交付不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以就該批以及今后其他各批標(biāo)的物解除。

全部解除

該批標(biāo)的物與其他各批標(biāo)的物相互依存，買受人可就已交付和未交付的各批解除。

分期付款買賣合同

內(nèi)容

次數(shù)

總價(jià)款至少分三次支付

解除

①分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價(jià)款或者解除合同。

②出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

試用買賣合同

內(nèi)容

適用

有可能買，有可能不買。

試用期間

按照約定→沒有約定或者約定不明，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。

視為購買

①試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購買標(biāo)的物未作表示；
②試用期內(nèi)已經(jīng)支付部分或全部價(jià)款；
③試用期內(nèi)買受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為。

不屬于試用買賣

①約定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物——附條件生效買賣合同；
②約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物——附條件生效買賣合同；

③約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物——買了之后；
④約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物——買了之后。

商品房買賣合同

?銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

①商品房的銷售廣告和宣傳資料→一般為要約邀請(qǐng)

②就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的→視為要約

【提示】該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

Ö商品房預(yù)售合同

①出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效。但是，在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

②商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并不影響合同效力，當(dāng)事人另有約定的除外。

¿被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

若拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人可請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。

?法定解除權(quán)

①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；

②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

③房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過3%的；

④出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

?商品房買賣合同與貸款合同

①貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同。

②商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除。

具體情形

內(nèi)容

抵押

先簽后抵

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人

先抵后簽

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)

一房二賣

別人在先

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人

故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)

后有別人

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人

未許可

故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)

提供虛假商品房預(yù)售許可證明