不定期租賃

內(nèi)容

情形

①租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)采用書面形式；未采用書面形式的，視為不定期租賃。

②對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明，依照《合同法》規(guī)定仍不能確定，視為不定期租賃。

③租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

期限

租賃期限不得超過20年；超過20年的，超過部分無效。

后果

雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除，但出租人解除應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

當(dāng)事人

內(nèi)容

出租人

出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，另有約定的除外。

出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修影響使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。

承租人

租金

期限未確定：協(xié)議補(bǔ)充→交易習(xí)慣→不滿1年，期限屆滿時(shí)；1年以上，滿1年時(shí)，剩余部分屆滿時(shí)。

承租人無正當(dāng)理由未付或延付租金：合理期限內(nèi)支付→逾期不支付，出租人可以解除合同。

禁止事項(xiàng)

①承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。

②承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

【提示】出租人對(duì)損失追究的兩個(gè)選擇：出租人追究承租人的違約責(zé)任；出租人追究第三人的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

解除權(quán)

內(nèi)容

雙方

不定期租賃

出租方

未經(jīng)出租人同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租

承租人不按照約定用途或性質(zhì)使用租賃物，使租賃物受損

承租人逾期不支付租金

承租方

租賃物毀損、滅失

租賃物危及承租人安全健康，即使承租人訂立合同時(shí)明知

合同性質(zhì)

內(nèi)容

無效

①出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋——違建

②出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑——未批準(zhǔn)

③租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效——超期

【提示】在一審法庭辯論終結(jié)前無效因素消滅，可轉(zhuǎn)為有效；不可請(qǐng)求租金，但可要求參照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

有效

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

事項(xiàng)

內(nèi)容

對(duì)象

房屋

提前通知

一般

提前15日通知承租人，未明確表示購買視為放棄。

拍賣

提前5日通知承租人，未參加拍賣視為放棄。

處理

未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

例外

①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；

②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；

③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買；

④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

續(xù)租權(quán)

①承租人在租期死亡的，與其生前共同居住的人可以繼續(xù)租賃該房屋。/p>

②承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租期死亡、失蹤或被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或其他合伙人可以繼續(xù)租賃該房屋。