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第三章 物權法律制度
第二節 物權變動
一、原始取得與繼受取得
1.物權的原始取得是指物權取得非自他人之手繼受而來。典型的原始取得如基于對無主物的先占而取得所有權，依自己所有權而取得原物孳息，通過建造取得房屋所有權等。
2.繼受取得又稱傳來取得，是指權利自前手繼受而來。物權的繼受取得可能是移轉型，如所有權人將其所有權讓與他人，亦可能是創設型，如所有權人為他人設立限制物權。
【解釋】考慮能否原始取得物權時，主要關注是否符合法律規定的條件；考慮能否繼受取得物權時，需要關注物權繼受原因（如買賣合同）是否有效，如果不存在有效的繼受原因，不能取得物權或應當返還原物。
二、物權變動的原因
物權變動的原因可分為兩大類，一是基于法律行為的物權變動，二是非基于法律行為的物權變動。
法律行為旨在根據行為人意志發生法律效果。若法律效果指向債法領域。設定債法上的權利義務，則稱債權行為，如買賣合同、租賃合同；若法律效果指向物權法領域，直接變動物權，則稱物權行為。物權行為時直接發生物權讓與、變更或廢止效力之法律行為。
非基于法律行為的物權變動主要包括三類：（1）基于事實行為。《物權法》第二十八條規定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”（2）基于法律規定。《物權法》第二十九條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”（3）基于公法行為。《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等發生效時發生效力。”
非基于法律行為的物權變動不必以公示為前提。只不過依《物權法》第三十一條規定，取得不動產物權之人再處分物權時，“依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”。
三、物權變動的公示方式
（一）動產物權變動的公示方式——交付
《物權法》第二十三條規定：“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。”交付有現實交付與交付替代兩種形態。
1、現實交付
所謂現實交付，指的是將物直接交由對方占有。
2、交付替代
當現實交付不可能或沒必要時，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：
（1）簡易交付。《物權法》第二十五條規定：“動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。”
（2）指示交付。《物權法》第二十六條規定：“動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。”
（3）占有改定。《物權法》第二十七條規定：“動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。”
（二）不動產物權變動的公示方式——登記
《物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”
1.土地登記的登記機構是土地管理部門。房屋登記的登記機構是房屋管理部門。
2.更正登記與異議登記用以應對可能發生的登記錯誤、權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。若是不動產登記簿記載的權利人不同意更正利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
3.預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。具體有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（1）預告商品房；（2）以預購商品房設定抵押；（3）房屋所有權轉讓、抵押；（4）法律、法規規定的其他情形。
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